VolverEn una reciente sentencia del 6 de noviembre de 2024, la Audiencia Nacional ha establecido que la promoción inmobiliaria debe considerarse una actividad económica a efectos del Impuesto sobre Sociedades desde el inicio de las actuaciones preparatorias necesarias para llevarla a cabo, como la obtención de licencias y la firma de contratos, y no desde el comienzo de la transformación material del inmueble.
El caso se originó cuando una sociedad promotora adquirió un edificio en Madrid con la intención de rehabilitarlo para instalar un hotel. La empresa comenzó a realizar actuaciones preparatorias como la obtención de la licencia municipal de obras y la suscripción de contratos de ejecución de obra y de servicios para proyectos y dirección de obra. Sin embargo, antes de comenzar las obras de rehabilitación, el edificio fue vendido a un tercero debido a un proceso de desinversión del socio.
Inicialmente, la sociedad había aplicado el régimen general del Impuesto sobre Sociedades, pero luego solicitó su rectificación al considerar que debía aplicarse el régimen especial de sociedades patrimoniales. Este régimen exige que más de la mitad del activo del contribuyente no esté afecto a una actividad económica.
La Audiencia Nacional, sin embargo, desestimó esta solicitud, concluyendo que las actuaciones previas al inicio material de las obras forman parte de un proceso productivo más amplio relacionado con la promoción inmobiliaria, por lo que el inmueble ya debía considerarse afecto a una actividad económica. Con este fallo, se descartó la aplicación del régimen fiscal especial para entidades patrimoniales.
La sentencia subraya la jurisprudencia consolidada del Tribunal Supremo, que establece que la promoción inmobiliaria no comienza con la transformación física del inmueble, sino con todas las fases preparatorias necesarias para llevar a cabo el proyecto. Esta decisión resalta la importancia de considerar las fases previas como parte del inicio de la actividad económica, lo que también afecta a la aplicación de la exención prevista en la Ley 27/2014, del Impuesto sobre Sociedades.
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