El IRPF y el IVA en los alquileres vacacionales

En el presente artículo analizaremos los impuestos más comunes vinculados a los alquileres de viviendas para uso turístico o vacacional, a saber, el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (en adelante IRPF) y el Impuesto sobre el Valor Añadido, (en adelante IVA).

– IRPF

En cuanto al Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, los arrendadores deben tener en cuenta que los rendimientos obtenidos por la cesión de viviendas de uso turístico o vacacional deberán incluirse en la declaración, bien como “rendimientos del capital inmobiliario”, o bien como “rendimientos de actividades económicas”.

Por un lado, los rendimientos se calificarán como rendimientos de capital inmobiliario, cuando el único servicio prestado por el arrendador sea el propio uso de la vivienda. En estos casos, en la declaración de la renta se harán constar los ingresos íntegros percibidos, pudiéndose incluir como deducibles, los gastos vinculados al mantenimiento de la vivienda, en proporción al número de días en los que haya durado el alquiler y, siempre y cuando hayan sido pagados por el arrendador. Como ejemplo de estos gastos podríamos considerar el IBI, los intereses de hipoteca, tasas de basura, gastos de comunidad, suministros, seguros, amortización, etc.

Adicionalmente, si la vivienda hubiera estado vacía en periodos de tiempo, el arrendador también tendrá que incluir esta situación en su declaración de la renta, incluyendo una imputación de renta inmobiliaria, por los días en los que la vivienda no haya estado alquilada. Como regla general, en estos casos, la base imponible en el IRPF se calculará de la siguiente forma:  

• Se estima el 1,1% del valor catastral de la vivienda, salvo en el caso de viviendas ubicadas fuera de España, o aquellas cuyo valor catastral no haya sido revisado en un período de 10 años impositivos anteriores, en los que esta base será del 2%.
• El resultado anterior, se divide entre los 365 días que tiene el año, para obtener la imputación de renta diaria, y posteriormente se multiplica por el número de días en los que la vivienda hubiera estado vacía. Esta cantidad será la imputación de renta a incluir en la declaración. 

Por otro lado, los ingresos derivados del alquiler tendrán la consideración de rendimientos de actividades económicas, cuando el arrendador dispusiera para la gestión de sus alquileres, como mínimo, una persona con contrato laboral y a jornada completa o, en su defecto, que, vinculado al alquiler, se presten servicios complementarios propios de la industria hotelera (restauración, limpieza, lavado de ropa, cambio de sábanas, etc.).

– IVA

En lo concerniente al IVA, la Ley 37/1992 que regula el mencionado impuesto, establece expresamente que el alquiler y cesión de viviendas es una operación sujeta, pero exenta de IVA (artículo 20.1 23º). Ahora bien, la propia normativa también aclara que no se aplicará tal exención y, por tanto, habrá de repercutirse el IVA al tipo del 10%, cuando el arrendador, además del alquiler de la vivienda se obligue a la prestación de alguno de los servicios complementarios de la industria hotelera que hemos comentado en los apartados anteriores.

Por lo tanto, teniendo presente el principio general por el cual habrá de emitirse factura con IVA cuando se prestan servicios propios de la industria hotelera, podemos encontrarnos con distintos supuestos dependiendo de las personas implicadas en la cesión del inmueble:

1. El propietario cede la vivienda directamente al usuario final:

En este caso, el propietario deberá emitir una factura al inquilino con la inclusión de un IVA al 10%, siempre y cuando preste los servicios de hostelería que ya hemos descrito. En caso de no prestarse dichos servicios, la operación estará exenta de IVA.

Como consecuencia de lo anterior, el propietario deberá realizar las declaraciones de IVA trimestrales y anuales, y estará también obligado a llevar un registro de las facturas emitidas y recibidas vinculadas a este arrendamiento.

2. El propietario cede la vivienda a un tercero para la gestión de los arrendamientos:

En este supuesto, el propietario deberá emitir una factura a la empresa gestora del alquiler con la inclusión de un IVA al 21%, y deberá presentar las correspondientes declaraciones trimestrales y anuales de este impuesto.

Por su parte, la empresa gestora que cede la vivienda al usuario final emitirá a éste una factura con un IVA al 10%, siempre y cuando se hubieran prestado los servicios de hostelería que ya hemos señalado, si no se hubieran prestado dichos servicios, la operación quedaría exenta de IVA.

3. El propietario cede la vivienda al usuario final a través de un intermediario/comisionista/agente:

Este supuesto sería una mezcla de los dos anteriores casos, ya que, por un lado, la cesión de la vivienda al usuario final es realizada por el propietario, pero también participa en la operación un intermediario, que no es considerado como empresa gestora.

En este caso, el propietario deberá emitir una factura al inquilino con la inclusión de un IVA al 10%, siempre y cuando preste los ya citados servicios de hostelería y por su parte, el intermediario deberá emitir una factura con la inclusión de un IVA al 21%, en concepto de comisión, al arrendador por los servicios de intermediación que hubiera realizado.  

Finalmente, recomendamos que las obligaciones fiscales vinculadas a estos arrendamientos se cumplan de manera exhaustiva, puesto que su incumplimiento podría conllevar importantes sanciones para los contribuyentes.

B LAW & TAX
Alfonso Garrido Picon

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