VolverLa Dirección General de Tributos ha abordado la comparación entre los conceptos de mejora y reparación en relación con la cuantía de las ganancias patrimoniales en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) al momento de la venta de una vivienda. Esto se evidencia en sus consultas vinculantes (V0229-23) del 13 de febrero de 2023 y (V0349-23) del 20 de febrero de 2023.
En el caso de la transmisión de activos patrimoniales, la ganancia o pérdida patrimonial se establece como la diferencia entre los valores de adquisición y enajenación de dichos activos, siguiendo las disposiciones de los artículos 35 y 36 de la Ley del IRPF, dependiendo de si la transmisión es onerosa o lucrativa. Específicamente, en las transmisiones onerosas, el valor de adquisición incluirá el monto real de la compra, así como las inversiones y mejoras realizadas en la propiedad, junto con los gastos y tributos inherentes a la adquisición (excluyendo los intereses) que fueron cubiertos por el comprador.
En este contexto, es indiscutible que el término «mejora» no se encuentra explícitamente contemplado en las regulaciones del IRPF. No obstante, la Resolución emitida por el ICAC el 1 de marzo de 2013, concerniente al registro y valoración de activos fijos materiales e inversiones inmobiliarias, en su apartado 2.3, define «mejora» como el conjunto de actividades que causan una modificación en un elemento del activo fijo, aumentando su eficiencia productiva previa. Además, en ese mismo apartado se proporciona una definición para el término «ampliación», que implica la incorporación de nuevos elementos al activo fijo para aumentar su capacidad productiva.
En contraste, los gastos de reparación y conservación no se considerarán parte del valor de adquisición, a pesar de que el artículo 13 del RIRPF hace referencia a ellos. Este artículo, que aborda las deducciones permitidas para los rendimientos del capital inmobiliario, engloba los gastos de reparación y conservación como conceptos deducibles, y proporciona detalles específicos sobre su alcance. Para este propósito, se considerarán como gastos de reparación y conservación:
- Los desembolsos realizados periódicamente para mantener el uso ordinario de los activos tangibles, tales como la pintura, enlucido o reparación de instalaciones.
- Los costos de reemplazo de elementos, como sistemas de calefacción, ascensores, puertas de seguridad y similares.
No serán deducibles bajo esta categoría las sumas destinadas a la ampliación o mejora.
Basándose en esta premisa, la Dirección General de Tributos llega a las siguientes conclusiones en la consulta vinculante (V0229-23) del 13 de febrero de 2023:
«(…) debe entenderse que constituyen reparaciones y conservaciones las destinadas a mantener la vida útil del inmueble y su capacidad productiva o de uso, mientras que cabe considerar como ampliaciones o mejoras las que redundan, bien en un aumento de la capacidad o habitabilidad del inmueble, bien en un alargamiento de su vida útil.
En consecuencia, habiendo efectuado la consultante en el inmueble una serie de actuaciones, en función del carácter de las mismas, se podrán calificar de mejora o ampliación, en cuyo caso se deberán tener en cuenta al calcular el valor de adquisición del inmueble transmitido, o bien, de gastos de conservación o reparación, los cuales no se deberán tener en cuenta en dicho cálculo«.
Es importante señalar que la naturaleza de estas acciones, su autenticidad, fecha y costo son asuntos de hecho, cuya verificación se puede realizar mediante cualquier medio de prueba legalmente aceptable, de acuerdo con lo estipulado en el artículo 106 de la Ley General Tributaria.
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