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El objeto social de la SOCIMI debe ser la adquisición y promoción de bienes inmuebles de naturaleza urbana para su arrendamiento, la tenencia de participaciones en el capital de otras SOCIMI o en el de otras entidades no residentes en territorio español, siempre que tengan el mismo objeto social que la SOCIMI y estén sometidas a un régimen similar en cuanto a la política obligatoria de distribución de beneficios; la participación en el capital social de otras entidades, residentes o no, cuando su objeto social principal sea la adquisición de bienes inmuebles de naturaleza urbana para su arrendamiento y estén sometidas a un régimen similar al establecido para las SOCIMI en cuanto a la distribución obligatoria de beneficios y régimen de inversión de rentas y activos; y la tenencia de acciones o participaciones de instituciones de inversión colectiva inmobiliaria reguladas en la Ley 35/2003.
Además del objeto social, entre los requisitos esenciales se encuentra la obligación de repartir un porcentaje mínimo de los beneficios en función de su origen. De forma resumida deberán repartir el 100% de los dividendos procedentes de sus filiales, al menos el 50% de las ganancias procedentes de trasmisiones de inmuebles o de las acciones o participaciones, y al menos el 80% del resto de beneficios. También es necesario que las acciones de la SOCIMI tengan carácter nominativo.
En este sentido, además de los mencionados requisitos esenciales, nos encontramos con aquellos cuyo cumplimiento se puede producir en el plazo de 2 años, que son:
-Capital social mínimo: 5 millones de euros, que estará representado por una única clase de acciones.
-Inversión y origen de rentas: las SOCIMI están sometidas a determinados requisitos en la inversión de sus activos y en la obtención de rentas en el ejercicio de su actividad.
En concreto, las SOCIMI deben tener invertido, al menos, el 80% del valor de su activo en:
1. Bienes inmuebles de naturaleza urbana destinados al arrendamiento.
2. Terrenos para la promoción de bienes inmuebles que vayan a destinarse al arrendamiento, siempre que la promoción se inicie dentro de los tres años siguientes a su adquisición pues, pasado ese plazo, los terrenos no computarían como inversión apta a efectos de valorar el cumplimiento de este requisito.
3. Participaciones en el capital de otras SOCIMI, o de SOCIMI cotizadas no residentes o SOCIMI no cotizadas residentes en territorio español o en el extranjero, así como participaciones en el capital o patrimonio de IIC inmobiliarias.
En lo que atañe a las rentas, al menos el 80% de las rentas del período impositivo correspondientes a cada ejercicio, excluidas las derivadas de la transmisión de las participaciones y de los bienes inmuebles urbanos, afectos ambos al cumplimiento de su objeto social principal, siempre que la transmisión se haya realizado una vez transcurrido el plazo de mantenimiento obligado, debe provenir:
1.Del arrendamiento de bienes inmuebles afectos al cumplimiento de su objeto social principal, con personas o entidades respecto de las cuales no se produzcan alguna de las circunstancias establecidas en el Código de Comercio art.42, con independencia de su residencia; y/o
2.De dividendos o participaciones en beneficios procedentes de participaciones afectas al cumplimiento de su objeto social principal residentes en territorio español o en el extranjero, con independencia de que, tratándose de entidades residentes participadas que sean SOCIMI no cotizadas, hayan optado o no por aplicar el régimen fiscal especial de SOCIMI.
Admisión a negociación de las acciones: deben estar admitidas a cotización en: a) un mercado regulado español, de un país miembro de la Unión Europea, del Espacio Económico Europeo o de un Estado con el que exista efectivo intercambio de información o; (b) un SMN español (e.g. BME Growth), de un país de la Unión Europea o del Espacio Económico Europeo.
Denominación social: debe incluir, obligatoriamente, la abreviatura “SOCIMI, S.A.”.
Por tanto, las SOCIMI que cumplan los mencionados requisitos podrán optar por el régimen fiscal especial contemplado en la Ley 11/2009, de 26 de octubre, por la que se regulan las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario. Este régimen implica un tipo general de gravamen del 0% en el Impuesto de Sociedades, si bien, existe un gravamen especial del 15% sobre los beneficios no distribuidos y del 19 % sobre los beneficios distribuidos, sujetos a determinadas condiciones.
En concreto, el gravamen del 19% se fija para la parte de la base imponible correspondiente a los socios cuya participación en el capital social de la SOCIMI fuera igual o superior al 5% y cuando tales rentas tributasen a un tipo de gravamen inferior al 10% en sede del socio. Si bien, la Ley prevé que este gravamen no se aplique cuando los socios sean a su vez SOCIMI.
Por su parte, el porcentaje del 15% será aplicable a la parte de los beneficios que no sean repartidos, fomentando de esta forma que se distribuya el total de los beneficios y no únicamente los obligados por la normativa.
En relación con la opción de acogerse a este régimen, la misma deberá adoptarse por la junta general de accionistas y comunicarse a las Administración Tributaria, antes de los tres últimos meses previos a la conclusión del periodo impositivo. La comunicación realizada fuera de este plazo impedirá aplicar este régimen fiscal en dicho período impositivo.
El régimen fiscal especial se aplicará en el período impositivo que finalice con posterioridad a dicha comunicación y en los sucesivos que concluyan antes de que se comunique la renuncia al régimen.
Otro de los beneficios de este régimen, que afecta a la tributación indirecta, es la bonificación del 95% en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales por la adquisición de viviendas destinadas al arrendamiento y la adquisición de terrenos para la promoción de viviendas destinadas al alquiler. Siempre que cumpla el requisito específico de permanecer arrendados tres años.
Régimen fiscal de los socios de las SOCIMI.
Es preciso distinguir la tributación de los socios según se trate de persona física o jurídica y habrá que atender tanto al reparto de dividendos como a la imposición sobre las rentas derivadas de la venta de participaciones en la SOCIMI.
En el reparto de dividendos los socios personas físicas residentes fiscales en España tributarán al tipo impositivo previsto en la base del ahorro de acuerdo con la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (LIRPF), en la modalidad de rendimientos de capital mobiliario, cuya escala de gravamen actualmente oscila entre el tipo impositivo del 19% y el 28%. Las ganancias de capital procedentes de la transmisión de la participación en la SOCIMI tributarán de acuerdo con la misma escala de gravamen.
En el caso de que personas jurídicas residentes, así como de no residentes con establecimiento permanente en España, no se podrán aplicar, en relación a los dividendos que perciban de la SOCIMI, la exención regulada en el artículo 21 de la Ley del Impuesto sobre Sociedades en relación a aquella parte del beneficio de la SOCIMI que haya tributado al tipo de gravamen del 0% en el Impuesto sobre Sociedades. El mismo régimen resulta de aplicación en el caso de plusvalías procedentes de la transmisión de las participaciones en la SOCIMI.
Por último, indicar con respecto a los no residentes, personas físicas o jurídicas sin establecimiento permanente en España, habrá que atender a lo que disponga el correspondiente Convenio para Evitar la Doble Imposición que resulte de aplicación, o en su defecto, a la normativa interna española.
Conclusión
En definitiva, el principal objetivo de las SOCIMI ha sido el fomento y la profesionalización del mercado de alquiler de inmuebles en España, así como facilitar la inversión en activos inmobiliarios a pequeños y medianos inversores. Con esa finalidad se ha dotado a estos vehículos de una fiscalidad muy atractiva condicionada al cumplimiento de los requisitos a los que hemos hecho mención.
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