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07 marzo 2024

La Audiencia Nacional: Diferencias entre valor de mercado e implicaciones en valor catastral en sentencia del 11 de enero de 2024

La Audiencia Nacional, en su sentencia del 11 de enero de 2024, aborda un caso donde la recurrente sostiene que el valor de mercado de un inmueble es el establecido en el momento de la venta a terceros, sin necesidad de retrotraer las actuaciones al Catastro para una nueva valoración. Esta afirmación se sustenta en una discrepancia significativa de más de 70.000.000,00 € entre el valor real de mercado (15.000.000,00 €) y el valor catastral del inmueble (85.165.360,00 €), lo que, según argumenta, contraviene los principios de objetividad y especificidad estipulados en el artículo 23 del Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario (TR Ley del Catastro Inmobiliario).

No obstante, el tribunal considera que es necesario distinguir entre el precio consignado en una escritura de compraventa, el cual puede estar influenciado por diversos factores ajenos al valor real del inmueble, y el valor de mercado de este. Se hace hincapié en que el valor catastral no puede determinarse exclusivamente por el precio pactado en un contrato de compraventa, ya que este último puede verse afectado por acuerdos adicionales entre las partes no reflejadas en el documento contractual. Por lo tanto, se concluye que el valor de mercado de un inmueble debe basarse en criterios objetivos y generalizables, independientes de las transacciones individuales.

La recurrente justifica su argumento sobre la discrepancia entre el valor de mercado y el catastral en la venta del inmueble por 15.000.000,00 €, sugiriendo que este precio de venta inferior al valor catastral demuestra que este último excede al valor de mercado. Sin embargo, el tribunal rechaza esta premisa, enfatizando que el precio de venta en una escritura de compraventa no necesariamente refleja el verdadero valor de mercado del inmueble, el cual debe determinarse mediante criterios más objetivos y generalizados.

En cuanto al cálculo del valor catastral en relación con el valor de mercado, se argumenta que el coeficiente RM no implica simplemente la mitad del valor de mercado, sino que se utiliza para ajustar el valor catastral resultante al valor de mercado real. Por lo tanto, este coeficiente complementa la fórmula técnica con el fin de alinear el valor catastral con la realidad del mercado inmobiliario.

En resumen, la sentencia desestima el recurso al considerar que el valor catastral de un inmueble no puede determinarse únicamente por el precio de venta establecido en un contrato de compraventa, sino que debe basarse en criterios objetivos y generalizables, independientes de las transacciones individuales.

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