Exención por reinversión en vivienda habitual

Supuesto de hecho

La cuestión que se plantea en la Consulta Vinculante V 743/2018 de 19 de marzo de 2018 hace referencia a un matrimonio casado en régimen de separación de bienes que procede a la transmisión de su vivienda habitual, perteneciente en un porcentaje del 60% de titularidad a uno de los cónyuges, y en un porcentaje del 40% al otro. El importe obtenido de la venta de esta vivienda habitual lo destinan a la adquisición de una nueva vivienda habitual, cuya titularidad será del 50% para cada uno de los dos cónyuges (titularidad a partes iguales).

Se plantea el matrimonio si es posible aplicarse la exención por reinversión de la ganancia patrimonial en la medida en que su porcentaje de titularidad en la vivienda trasmitida difiere del porcentaje de titularidad que tendrán en la vivienda adquirida. ¿Es requisito para la aplicación de esta exención que este porcentaje sea el mismo en las dos viviendas?

Regulación de la exención por reinversión en vivienda habitual

La exención de las ganancias patrimoniales derivadas de la transmisión de una vivienda habitual (conocida como “exención por reinversión en vivienda habitual”) se regula en el artículo 38 de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas. Este precepto exige, para la aplicación de esta exención, el cumplimiento de una serie de requisitos:

• Que la totalidad del importe obtenido en la venta de la vivienda habitual (la ganancia patrimonial) se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual.
• Que la reinversión del importe se efectúe de una sola vez o de forma sucesiva, en el plazo máximo de dos años desde la fecha efectiva de la venta de la vivienda habitual.
• Que, si el importe reinvertido no es total, únicamente se excluirá de gravamen la parte proporcional de la ganancia patrimonial que, efectivamente, haya sido reinvertida.
• Que la consideración de vivienda habitual ha de concurrir tanto en la vivienda que se transmite, como en la nueva vivienda que se adquiere. En este sentido, se entiende por vivienda habitual (artículo 41 bis del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas) “la edificación que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años”.

¿Es posible, entonces la aplicación de la exención por reinversión en vivienda habitual en este supuesto concreto?

Esta Consulta Vinculante resuelve que, cada cónyuge podrá aplicar la exención por reinversión en vivienda habitual en función del importe que, del total obtenido en la transmisión, le corresponda por su respectiva participación y destine a satisfacer el precio de la nueva vivienda habitual, en la medida en que se corresponda con su nuevo porcentaje de titularidad y siempre y cuando se cumplan todos los requisitos establecidos por la norma.

Así, si los cónyuges reinvierten la totalidad del importe obtenido en la venta, en la adquisición de la nueva vivienda en los mismos porcentajes de su respectiva titularidad, quedará exenta la totalidad de la ganancia patrimonial generada.

Por el contrario, en caso de que uno de los cónyuges no reinvierta la totalidad del importe obtenido en la transmisión, éste únicamente podrá excluir de gravamen, la parte proporcional de la ganancia patrimonial que se corresponda con la cantidad que efectivamente reinvierta en la nueva vivienda habitual.

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