Tributación de los alquileres turistícos

El alquiler turístico consiste en la cesión temporal del uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística y realizada con finalidad lucrativa, que se someterá a un régimen específico, según establece el artículo 5.e) de la Ley de Arrendamientos Urbanos (en adelante, LAU).

Recientemente, ha aumentado el uso del alojamiento privado para el turismo -denominado como “alquiler turístico”- y hay que diferenciarlo de los servicios que presta la industria hotelera.

Algunos ejemplos de “servicios complementarios propios de la industria hotelera” son los servicios de restaurante, limpieza, lavado de ropa u otros análogos. La actividad de hospedaje se caracteriza, a diferencia de la actividad de alquiler de viviendas, porque normalmente comprende la prestación de una serie de servicios tales como recepción, atención al cliente, limpieza y puesta a disposición del cliente de otros servicios (lavandería, custodia de maletas, prensa, reservas etc.).

Las implicaciones fiscales de los alquileres turísticos son las siguientes:

1. IMPUESTO SOBRE ACTIVIDADES ECONÓMICAS (IAE):

En primer lugar, debemos analizar el tipo de servicios prestados con la finalidad de realizar una correcta clasificación en las Tarifas del IAE.

En el grupo 685 “Alojamientos turísticos extrahoteleros” de la sección primera de las Tarifas del IAE, se enmarcan aquellas actividades que tengan la naturaleza de servicios de hospedaje, pero que se presten en establecimientos distintos a los hoteles, moteles, hostales, pensiones, casas de huéspedes y hoteles-apartamentos. En particular, tienen su encuadre en dicho grupo los servicios de hospedaje prestados en fincas rústicas, casas rurales, pisos y similares.

En consecuencia, el grupo 685 engloba la actividad de explotación de apartamentos turísticos extrahoteleros (DGT V0215-18, DGT V0731-17).

En caso de que la actividad consista, exclusivamente, en el arrendamiento por períodos de tiempo de casas o parte de las mismas, sin prestar ningún servicio propio de la actividad de hospedaje y limitándose a poner a disposición del arrendatario las instalaciones, nos encontramos ante una actividad propia del epígrafe 861.1 “Alquiler de viviendas” de la sección primera de las Tarifas.

Por lo tanto, el mero alquiler de apartamentos para periodos determinados de tiempo, sin que el titular de la actividad de alquiler preste ningún otro tipo de servicio al inquilino, constituye una actividad propia del epígrafe 861.1 “Alquiler de viviendas” (DGT V0898-17, DGT V0931-11)

Es importante señalar que es aplicable la exención del artículo 82.1 c) de la Ley de Haciendas Locales (en adelante, LHL), el cual establece que están exentas del IAE, entre otras, las personas físicas y las sociedades que tengan un importe neto de la cifra de negocios inferior a 1.000.000 de euros.

Dicha exención supone, a efectos de este impuesto, la no obligación de darse de alta en dicho impuesto ni de tributar por el mismo, con independencia de las obligaciones de carácter censal que le pueda corresponder. 

2. IMPUESTO SOBRE LA RENTA DE LAS PERSONAS FÍSICAS (IRPF):

En caso de que la actividad se limite a la mera puesta a disposición de un inmueble sin que vaya acompañado de la prestación de servicios propios de la industria hotelera, los rendimientos derivados de dicho alquiler tendrán la consideración de rendimientos del capital inmobiliario en el IRPF.

Los rendimientos obtenidos por el arrendamiento se declararán por la diferencia entre los ingresos íntegros y los gastos fiscalmente deducibles. Sin embargo, no es de aplicación la reducción del 60% prevista en la normativa de IRPF, ya que los apartamentos de uso turístico no tienen por finalidad satisfacer una necesidad permanente de vivienda sino cubrir una necesidad de carácter temporal.

Es importante destacar que durante los periodos de tiempo en los que el inmueble no haya sido objeto de cesión, generan la correspondiente imputación de renta inmobiliaria, cuya cuantía sería el resultado de aplicar el porcentaje del 1,1% ó 2% -dependiendo de si el valor catastral está revisado o no- al valor catastral del inmueble, según del número de días que no haya estado arrendado.

Por otro lado, en caso de que además de poner a disposición el inmueble, se ofrezcan servicios propios de la industria hotelera, se trata de una actividad empresarial y los rendimientos derivados de la misma tendrán la consideración de rendimientos de actividades económicas en el IRPF. 

3. IMPUESTO SOBRE EL VALOR AÑADIDO (IVA) E IMPUESTO SOBRE TRANSMISIONES PATRIMONIALES (ITP):

En caso de que el arrendador no preste servicios propios de la industria hotelera, están exentos del IVA (DGT V0420-18) y, por tanto, sujetos a la modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (en adelante, ITP).

En estos casos, no hay que presentar ni ingresar el IVA, pero sí ITP aplicando la tarifa que fije la Comunidad Autónoma- o en su defecto, la tarifa estatal aplicable-.

Sin embargo, si se prestan servicios propios de la industria hotelera, el arrendamiento de un apartamento turístico no estará exento de IVA sino que deberá tributar al tipo reducido del 10% como los establecimientos hoteleros (DGT V0714-15). 

4. IMPUESTO SOBRE LA RENTA DE NO RESIDENTES (IRNR)

En caso de que el alquiler se limite a la mera puesta a disposición de la vivienda, sin que se complemente con la prestación de servicios propios del sector de hostelería, los rendimientos derivados de dicho alquiler tendrán la consideración de rendimientos de capital inmobiliario en el IRNR.

El rendimiento a declarar es el importe íntegro que se recibe del arrendatario, con posibilidad de deducir los gastos correspondientes al arrendamiento en caso de que se trate de contribuyentes residentes en un país de la Unión Europea, Islandia o Noruega. Sin embargo, en caso de que el contribuyente no resida en alguno de los países mencionados, declarará el importe íntegro sin deducir gasto alguno.

Por otro lado, existirá actividad económica realizada a través de un establecimiento permanente (EP) si se cumple alguna de las siguientes condiciones:

• que se disponga en España de al menos una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa,
• si el alquiler del inmueble se complementa con la prestación de servicios propios de la industria hostelera tales como restaurante, limpieza, lavado de ropa y otros análogos.

Los EP deberán declarar los rendimientos de actividad económica en el IRNR. 

5. OBLIGACIONES DE INFORMACIÓN

Desde 2018, existe la obligación de suministro de información relativo a las cesiones de viviendas con fines turísticos a través del Modelo 179, el cual deben presentar las personas o entidades que intermedien en la cesión de uso de viviendas con fines turísticos y, en particular, las denominadas “plataformas colaborativas” que intermedien en dichas cesiones (por ejemplo, Airbnb).

Es importante destacar que esta nueva obligación de información tendrá pleno efecto en la campaña de la declaración IRPF de 2018, a presentar en 2019. 

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